Je výhodnější vzít si hypotéku v páru nebo jako jednotlivec

Hypotéka je velký závazek na mnoho let a každý bude asi radši, když na ni nezůstane sám. Je ale skutečně výhodnější vzít si úvěr společně, nebo se vyplatí napsat ho na jednoho z Vás? Dali jsme dohromady výhody a nevýhody hypotéky v páru vs. samostatně.

Případ první: Hypotéka v páru

Proč se vyplatí:

Jak už jsme zmínili, manželé bez uzavřené dohody o zúžení společného jmění manželů jinou možnost než vstoupit do úvěru společně ani nemají. Pokud manželé nejste a na hypotéku stejně nechcete být sami, nezoufejte. Stejných výhod jako manželské páry totiž mohou využívat i páry nesezdané.

Jednoznačnou výhodou žádání o úvěru v páru je bonita, kterou dokládáte bance dohromady, tedy jako bonitu celé domácnosti. Jako pár tak můžete dosáhnout na mnohem výhodnější podmínky hypotečního úvěru.

Velkou výhodou pořízení hypotéky v páru je kromě vyšší průchodnosti úvěru také jistota, že v případě výpadku Vašeho příjmu máte v záloze partnera, který by určitě krátkodobě zastal splácení úvěru. Můžete tak být mnohem více v klidu.

Proč se nevyplatí:

Problém může nastat ve chvíli, kdy má jeden z Vás kromě vysokých příjmů také z pohledu banky pochybnou finanční minulost. Při žádosti o úvěr totiž banky zkoumají, zda nemáte nesplacené dluhy, záznamy v registrech či vysoké finanční závazky a jiné náklady. Všechny tyto faktory Vám mohou při posuzování žádosti uškodit, takže v takovém případě bude lepší, když o hypotéku zažádá pouze jeden z partnerů.

Pokud jste manželé, žádáte o hypotéku společně a prokazujete, že „čistý“ žadatel má nejen na hypotéku, ale zároveň mu zbývá i životní minimum a prostředky na splácení závazků druhého žadatele.

Nevýhodou hypotéky v páru je také to, že úvěr je v tomto případě v plné výši zaznamenán v bankovním registru u obou žadatelů, takže v případě další žádosti o hypotéku je přístup k financování ztížen.

V čem je riziko:

Když hypotéku splácíte ve dvou, rizika finančních potíží jsou pochopitelně nižší. Problémy můžou nastat třeba tehdy, kdy oba partneři přijdou o práci, případně když manžel ztratí zaměstnání v době, kdy je jeho žena na mateřské, a nemá tudíž tak vysoký příjem. Potíže může přinést i trvalá pracovní neschopnost obou manželů, případně situace, kdy je jeden z partnerů pracovně neschopný a druhý ztratí práci.

Takové případy jsou však spíše ojedinělé, existuje ale jiná, a v dnešní době bohužel poměrně častá situace, která může splácení společného úvěru pěkně zamotat, a tou je rozvod. Pokud se Vaše manželství rozpadne, musíte najednou řešit mnoho nepříjemných záležitostí a další splácení hypotéky je rozhodně jednou z nich. Naštěstí i tato situace má řešení.

Můžete si vybrat v podstatě ze tří možností:

1. Hypotéku předčasně splatit:

První možností je okamžitý prodej Vaší společné nemovitosti a předčasné splacení hypotéky. Pokud je však Váš úvěr ještě zafixovaný, čekají Vás určité poplatky spojené s předčasným splacením vašeho závazku. 

2. Převést hypotéku na jednoho z manželů

Další možností je vzájemná domluva manželů, kterou potvrdíte ve vypořádání zaniklého společného jmění manželů po rozvodu. Pokud to příjmy jednoho z partnerů dovolí, může si převést hypotéku sám na sebe. Ten, komu hypotéka i nemovitost zůstaly, se může o splácení případně podělit s novým spoludlužníkem, například novým partnerem. Ten druhý naopak nemá žádný závazek, a tak může požádat o hypotéku novou.

3. Přenechat dluh novému majiteli

Nemovitost lze také prodat spolu s finančním závazkem. Jinými slovy, nový majitel bytu převezme spolu s ním také Vaši hypotéku, čímž se celá situace vyřeší. Nový kupec musí ale počítat s tím, že banka bude prověřovat, zda v něm získá odpovídající náhradu za původního dlužníka. Kupující by pak měl prodávajícím doplatit rozdíl mezi tržní hodnotou nemovitosti a částkou, kterou stále zbývá doplatit bance.

Případ druhý: Hypotéka pro jednotlivce

Proč se vyplatí:

Spoléháte se jen sami na sebe. S dosažením ideální bonity, při které Vám banka půjčí peníze, Vám sice nikdo nepomůže, ale ani Vám ji nebude kazit. Kromě toho bude úvěr psán jen na jednoho z Vás a druhého partnera nebude nijak zatěžovat. A to ani v případě, že by si chtěl vzít jiný úvěr. Pokud byste si za několik let chtěli koupit další nemovitost nebo se přestěhovat do většího, může si pak úvěr vzít druhý z Vás. Nebudete díky tomu muset řešit ztížené podmínky při žádosti, protože v bankovním registru žadatele nebude žádný předchozí záznam.

Pokud ale v průběhu Vašeho vztahu splácíte úvěr oba, měli byste se dohodnout na tom, jak se po případném rozchodu ohledně hypotéky vyrovnáte a případně vyplatíte jeden druhému rozdíl ze zaplacených částek. Právní úprava takového vztahu totiž neexistuje.

Proč se nevyplatí:

Největší problém nastává u většiny jednotlivých žadatelů o úvěr při stanovování jejich bonity a určování výše měsíčních splátek. I když je Váš příjem dostatečně vysoký na to, aby Vám banka úvěr poskytla, jako jednotlivec si pravděpodobně nebudete moci nastavit tak vysoké měsíční splátky, jako kdybyste žádali vVpáru. Při posuzování žadatelů totiž banka mimo jiné vypočítává také ukazatel DTI, tedy poměr mezi měsíčním příjmem žadatele a měsíční splátkou. Stručně řečeno, pokud je Váš měsíční příjem jako jednotlivce 20 tisíc korun, bude Vaše maximální měsíční splátka nižší než v případě páru se společným příjmem 60 tisíc korun.

V čem je riziko:

V případě, že dlouhodobě onemocníte, zůstanete po úrazu invalidní, nebo Vás potká jiná nepředvídatelná událost, která výrazně sníží Vaše měsíční příjmy, na svoji hypotéku stále zůstáváte sami. Jednotlivci, kteří nemají dostatečnou finanční rezervu pokrývající alespoň několik měsíců splátek hypotéky, se dostávají do velice nepříjemné situace. Většinou to pak řeší prodejem nemovitosti a doplacením hypotéky. Jestliže Váš manžel nebo manželka dlouhodobě onemocní, zůstane invalidní nebo zemře, banka Vám musí umožnit předčasné splacení zdarma.

Rizikům spojeným s neschopností splácet lze ale poměrně dobře předcházet. Pokud žijete v páru a Váš partner má dostatek finančních prostředků, jistě Vám se splácením dočasně rád vypomůže. Pro všechny ostatní případy je na trhu dostupné pojištění schopnosti splácet, které pomůže v případě, že ze závažných důvodů nebudete schopni dostát svým závazkům vůči bance. Ideálním případem je pak pojištění v kombinaci s vlastní dostatečnou finanční rezervou či vedlejším pasivním příjmem, například z investiční činnosti.