8 věcí, na které si dát pozor při koupi bytu
Co se v článku dozvíte?
- Na co si dát pozor při koupi bytu z právního, technického i finančního hlediska.
- Jak prověřit právní stav nemovitosti, abyste se vyhnuli dluhům a zástavám.
- Co všechno zkontrolovat při prohlídce bytu a domu.
- Na jaké náklady a poplatky myslet před koupí i po ní.
- Jak správně pracovat se smlouvami a předejít nejčastějším chybám.
1. Určete si své potřeby
Než začnete hledat byt, vytvořte si přesnou představu o tom, co od něj očekáváte. Zvažte požadavky na lokalitu, velikost, rozložení místností, parkování a další faktory. To Vám pomůže si ujasnit, jaký byt vlastně hledáte. Na prohlídce bytu či domu se nezapomeňte podívat na rozvody elektřiny, stoupačky, stav koupelny, kuchyně i společných prvků domu, jako jsou okna, dveře i zateplení.
Při výběru nemovitosti je dobré zvážit prohlídku s odborníkem. Navzdory tomu, že budete věnovat zvýšenou pozornost detailům jako plísním či prasklinám, můžete přehlédnout skryté vady, které leckdy odhalí pouze on. Navíc dokáže posoudit, kolik peněz bude potřeba investovat do nezbytných úprav a vybavení bytu, a zda se vůbec koupě bytu vyplatí. Kromě toho může zkontrolovat za pomoci dronu například i střechu a další části budovy, které jsou jinak hůře přístupné. Ušetříte si tak případné výdaje, které byste na nápravu bytu s mnoha skrytými závadami poté museli vynaložit.
TIP: Majitelé bytu velmi často uvádí nepravdivé informace o rozměrech bytu, aby působila nabídka lákavěji. Efektivním a snadným způsobem, jak si skutečnou rozlohu bytu ověřit, je vyžádat si roční výpis za služby spojené s užíváním bytu. Ten Vám mimo jiné přiblíží i výše záloh, případně dluhy společníků vůči společenství vlastníků.
2. Naplánujte finance
Stanovte si maximální částku, kterou jste ochotni za byt utratit. Zohledněte nejen kupní cenu, ale také předpokládané náklady na rekonstrukci, provizi realitního makléře (pokud ho angažujete), poplatky za převod vlastnictví, výši splátkyhypotéky a další. Mějte na paměti i budoucí náklady na údržbu bytu.
Sníte o vlastním bytě, ale k žádosti o hypotéku se teprve odhodláváte? Využijte náš hypoteční úvěr s nízkou úrokovou sazbou a dalšími jedinečnými výhodami. Díky naší hypoteční kalkulačce si podle svých možností snadno spočítáte, jaké měsíční splátky můžete očekávat. Ty navíc v případě nenadálých situací můžete až na 3 měsíce přerušit. V MONETA Money Bank chápeme, že sjednání hypotéky je velký závazek, proto se budeme snažit Vám ho co nejvíce ulehčit.
3. Prozkoumejte trh
Důkladně se seznamte s trhem nemovitostí v cílovém městě či lokalitě. Sledujte nabídky a ceny bytů v dané oblasti, abyste měli představu o běžných cenách. To Vám pomůže střízlivě posoudit hodnotu nemovitosti a vyvarovat se případných předražených nabídek.
4. Neopomeňte právní aspekty
Ověřte si vlastnické právo prodávajícího a ujistěte se, zda nemovitost není zatížena žádným zástavním právem ani věcným břemenem. Právní stav bytu snadno zjistíte skrze katastr nemovitostí a informace uvedené v listu vlastnictví. V listu vlastnictví najdete v podstatě veškeré zásadní údaje nejen o bytu a jeho vadách, ale také o jeho vlastníkovi a o tom, jak vlastnictví nabyl.
5. Zjistěte si všechny poplatky, případně dluhy a exekuce
Zajímejte se o případné poplatky, exekuce i dluhy, které za sebou mohl předchozí majitel či nájemník bytu zanechat. Typicky se jedná třeba o nedoplatky na energiích, jež se mezitím již mohly navýšit o sankce za pozdní úhradu a poté by zodpovědnost za ně bohužel připadla Vám. V rámci nákladů na energie si od majitele vyžádejte také vyúčtování elektřiny, vody, případně plynu, abyste věděli, s jakými náklady na energie počítat. Před koupí bytu by Vás měla varovat i exekuce samotného majitele, která se k nemovitosti může vázat. Doporučujeme si proto vlastníka bytu tzv. proklepnout v příslušném registru dlužníků či Centrální evidenci exekucí, a v případě exekuce zpozornět.
6. Kontrola smluvní dokumentace
I když veškerou smluvní dokumentaci připravuje realitní kancelář ve spolupráci s právníky a jinými odborníky, vyplatí se nechat si ji zkontrolovat pro jistotu také advokátem. U smlouvy zhotovené přímo vlastníkem bytu pak na jejím odborném posouzení vyloženě trvejte, vyhnete se tím možným budoucím sporům či nesrovnalostem.
TIP: Poté, co pořídíte vlastní bydlení, zvažte pojištění majetku. Nikdy nevíte, co Vás může potkat.
7. Rezervační poplatek
S rezervační smlouvu jde ruku v ruce rezervační poplatek, který slouží jako bezúročná jistina pro prodávajícího i kupujícího a zároveň jako záloha, než ke koupi bytu skutečně dojde. U rezervačního poplatku si dejte pozor, aby byla jeho výše adekvátní vůči kupní ceně bytu. Zpravidla to bývá 0,5 % z prodejní ceny bytu, ale může se klidně jednat o výši 10 %. Rezervační poplatek uhraďte vždy až ve chvíli, kdy máte sjednanou hypotéku a trvejte na tom, aby rezervační smlouva jasně stanovovala podmínky pro vrácení poplatku. Jinak si tím totiž nabíháte do situace, kdy kupříkladu po dodatečném zjištění vad budete chtít koupi bytu odvolat a rezervační poplatek ve výši 150 000 korun tak spadne do kapsy majitele či realitní kanceláře.
V neposlední řadě si pohlídejte, aby realitní makléři či developeři uváděli pro převod poplatku firemní účet, nikoliv svůj soukromý, který by jim umožnil s penězi neoprávněně disponovat.
8. Rezervační smlouva
Rezervační smlouva dnes již doprovází každou koupi bytu a vůbec jakékoliv nemovitosti. Jedná se o právní listinu, která dokazuje vážný zájem kupujícího o byt a zároveň slouží jako záruka, že prodávající nebude byt po dobu smluvené lhůty nabízet. Jestliže byt kupujete přes realitní kancelář, rezervační smlouva by měla být vždy trojstranná a uzavřená tedy mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Jakmile se totiž ke splnění slibu ve smlouvě zaváže například pouze realitní kancelář, prodávající ho nemusí dodržet.
S podpisem rezervační smlouvy si dejte načas
Častou chybou na straně kupujícího bývá i unáhlený podpis rezervační smlouvy. I když se Vám byt při první prohlídce líbí sebevíc, dejte si s podpisem blokační smlouvy načas. Mnohdy se tím ušetříte nemalých sankcí, kdybyste si své rozhodnutí později rozmysleli nebo byste koupi museli odvolat, pokud by Vám banka z určitých důvodů neudělila hypotéku.
V MONETA Money Bank trvá samotný schvalovací proces hypotéky jen pár dnů, ovšem shánění a dodání podkladů, které mu předchází, může být poněkud náročnější. Se všemi fázemi vyřizování hypotéky Vám rádi pomůžeme, abychom celý proces maximálně urychlili a ušetřili Vás zbytečných starostí.
Kupujete byt v novostavbě?
Při koupi novostavby proveďte nejdříve důkladný průzkum historie a pověsti developera. Zjistěte si, které projekty realizoval v minulosti a jaké jsou jeho reference. Můžete se zeptat na jeho dosavadní zkušenosti s výstavbou. Je také vhodné zkontrolovat, zda se ohledně kvality dřívějších staveb nevyrojily stížnosti nebo problémy.
Kupujete družstevní byt?
Předtím, než koupíte družstevní byt, si pečlivě zkontrolujte veškeré poměry v družstvu, které se Vás jako družstevníka mohou týkat. Jedná se zejména o povinnosti a práva vůči družstvu, kam mohou spadat i nejrůznější poplatky nebo nutnost svolení k podnájmu bytu. I koupě bytu, která se může zdát jako rozhodnutí plné nástrah a složitého vyřizování, může proběhnout hladce a bez starostí. Stačí jen myslet na výše zmíněná úskalí i doporučení a nebát se nechat si poradit od odborníků.
Jak koupit byt bez realitky?
Koupě bytu bez realitky skýtá spoustu výhod, na druhou stranu byste měli mít na paměti následující specifika:
- Omezený přístup k nabídce a informacím – Bez realitního agenta nemáte přímý přístup ke kompletní nabídce bytů na trhu, informacím o nemovitosti a lokalitě. Agenti často mají informace o nových nabídkách a přístup k exkluzivním možnostem, ke kterým se sami nedostanete.
- Nedostatečná odbornost – Realitní agenti mají odborné znalosti a zkušenosti v oblasti nemovitostí. Pokud nemáte dostatečné znalosti a zkušenosti, můžete se potýkat s rizikem neznalosti trhu, smluvních podmínek a právních aspektů, což může vést k problémům nebo ztrátě finančních prostředků.
- Komplikované vyjednávání – Bez realitního agenta může být vyjednávání o ceně a podmínkách obtížné. Nemáte profesionála, který by Vás zastupoval a hájil Vaše zájmy. To může vést k nevýhodným dohodám nebo ztrátě příležitostí.
Pamatujte si, že i při koupi bytu bez realitky můžete minimalizovat rizika tím, že se dobře připravíte, provedete důkladný průzkum a případně vyhledáte odborné právní poradenství.
Autor: Redakce MONETA
Tento článek je pouze informačního charakteru a obecné povahy a nezohledňuje individuální finanční a daňovou situaci určité osoby nebo subjektu. Informace uvedené v článku nejsou nezbytně vyčerpávající, úplné či aktualizované a můžou odkazovat na stránky jiných subjektů, nad nimiž MONETA Money Bank nemá kontrolu, proto vylučuje jakoukoli odpovědnost. Článek nelze považovat za odborné či právní poradenství. Aktuální produktové podmínky i sazebníky najdete vždy na příslušných stránkách webu. Informace k daním doporučujeme vždy ověřit na stránkách příslušných orgánů státní správy (daňový portál apod.).
