Desítky tisíc ročně za jeden byt? Stát vymýšlí, jak zdanit investiční nemovitosti
Schillerová své představy nastínila jen mlhavě. Není tedy jasné, zda zvýšení daně omezené na investory může skutečně pomoci rozpočtu. A kolik by museli platit, aby to erár vůbec pocítil? Ministerstvo financí teprve promýšlí možné varianty. Nemá ještě konkrétní představu, od kolika vlastněných nemovitostí by vyšší sazba platila, zda by rozhodoval jejich počet, hodnota či způsob využití.
Komu sáhnout na majetek
Schillerová prozatím uklidnila ty, jichž by se vyšší daň týkat neměla. „Proč by měli lidé, kteří celý život šetřili na domeček nebo na byt, za to opět platit?“ řekla v rozhovoru pro MF Dnes. Cílit chce na majitele většího počtu bytů či domů. Odvolává se také na tlak mezinárodních institucí, které kritizují vysoké zatížení práce a nízké majetkové daně. Jejich doporučení jsou tím pádem mnohem širší než přirážka pro majitele většího množství bytů.
Třeba OECD sice připouští vyšší zdanění druhých či neobsazených nemovitostí, především ale navrhuje opustit český systém založený hlavně na výměře a přejít k pravidelně aktualizované tržní hodnotě. Stejnou konstrukci doporučuje MMF. Takový systém by rozlišoval třeba mezi stejně velkým bytem v centru Prahy a v malé obci. Dnešní zdanění totiž rozdíl v jejich ceně odráží jen velmi omezeně. O takové změně ale Schillerová dosud nehovořila.
Ministryně rozdělením majitelů nemovitostí na dlouhodobé střadatele a velkovlastníky podpořila obecnou představu, že český trh s byty ovládají investoři se stovkami bytů. Konkrétně zmínila, že existují lidé vlastnící „třeba i tři stovky bytů“. Proti takovému tvrzení stojí data.
Podle analýzy Dataligence založené na údajích katastru nemovitostí více než deset bytů vlastní jen asi 1200 fyzických osob, dohromady to znamená zhruba 21 tisíc jednotek. Alespoň tři byty má přibližně 34,5 tisíce lidí, což představuje asi 150 tisíc jednotek. Celkový počet investičních bytů katastr neukazuje, Dataligence ho odhaduje na 223 tisíc v rukou 71 tisíc majitelů. Podle Eurostatu je přitom majitelem domu či bytu 75 procent obyvatel Česka, tedy asi 7,7 milionu lidí.
V rámci ministerských plánů je možné kalkulovat takto: Pokud by stát chtěl z 223 tisíc bytových jednotek rozpoznaných jako investiční získat 10 miliard korun ročně (tedy ani ne tři procenta navrhovaného rozpočtového deficitu na příští rok), musel by na každou připadat dodatečný odvod v průměru téměř 45 tisíc korun. Kdyby se vyšší zdanění týkalo až vlastníků nejméně tří bytů a základem bylo zhruba 115 tisíc jednotek, které jim po odečtení vlastního bydlení zbývají, vychází tato částka na bezmála 87 tisíc korun na jednotku.
Další otázkou je, koho by vůbec nová daň zahrnovala. Schillerová zatím mluví především o lidech vlastnících větší množství nemovitostí, nikoli o institucionálních pronajímatelích. Jestliže by se přirážka vztahovala pouze na fyzické osoby, mohli by tito lidé jednoduše převést investiční byt do obchodní společnosti či jiných struktur.
Má to ještě jeden háček. Daň z nemovitých věcí je dnes ze sta procent příjmem obcí, takže sotva sníží schodek rozpočtu. Schillerová by musela pravidla změnit a část obcím vzít.
Alternativou by bylo přistoupit k podobné „fintě“, jakou použil její předchůdce Zbyněk Stanjura. Když předchozí vláda zvýšila sazby nemovitostní daně zhruba na 1,8násobek, celý výnos ponechala obcím. Státu však prostřednictvím změny rozpočtového určení ostatních sdílených daní přesměrovala deset miliard korun.
Reforma na způsob, jaký prosazují výše uvedené instituce i Evropská komise, má podstatně větší fiskální potenciál. Například studie Chytřejší daně z dílny PAQ Research a CERGE-EI v jednom ze scénářů spočítala, že přechod k hodnotovému zdanění nemovitostí by proti roku 2024 zvýšil výnos o více než 24 miliard. Důvod je jednoduchý: zvýšení by kvůli širšímu základu pocítila velká část vlastníků, tedy včetně lidí, které Schillerová zasáhnout nechce.
A co jiné způsoby
Zahraniční příklady ukazují ještě jeden podstatný rozdíl oproti zatím nastíněné české cestě. Podobné daně často nemají primárně přinést peníze do státní kasy, ale změnit chování vlastníků – především omezit nákupy dalších nemovitostí či dostat nevyužívané byty zpět na trh. Úspěch těchto modelů se tedy neměří jen tím, kolik se vybere, ale také tím, zda skutečně posune investorské myšlení. Takový cíl zatím ministryně ve svých úvahách nezmínila.
Praxe ukazuje, jak důležité je daň správně nastavit. Má za soupeře to, čemu se říká daňová optimalizace. Například ve Francii mohou obce v oblastech s napjatým realitním trhem k dani z druhého bydlení přidat přirážku od pěti do 60 procent. Očekávané „uvolnění“ části těchto nemovitostí na trh se ale dostavilo jen omezeně.
Letos zveřejněná studie v Journal of Urban Economics zjistila, že v dotčených obcích po jejím zavedení klesl počet nemovitostí evidovaných jako druhé bydlení přibližně o šest procent. V místech, kde byla přirážka nejvyšší, to bylo dokonce více než deset procent. Zdánlivě tedy daň zafungovala. Autoři ale nenašli odpovídající nárůst prodejů ani nabídky nájemních bytů, ani pokles cen nemovitostí. Změnu vysvětlují především tím, že vlastníci začali své nemovitosti vykazovat v jiné daňové kategorii.
Francie nabízí i další příklad. Daň zaměřená nikoli na druhé bydlení, ale na skutečně dlouhodobě prázdné byty, podle jiné empirické studie snížila jejich neobsazenost proti srovnatelným oblastem zhruba o 13 procent. Většina bytů, které z evidence neobsazených zmizely, se změnila na hlavní bydliště.
Účinné zdanění prázdných bytů má ovšem svou cenu v podobě značné administrativy. Ve Vancouveru například musí vlastníci každoročně deklarovat, zda je jejich nemovitost obývaná, a město tato prohlášení kontroluje: jen v roce 2021 provedlo zhruba 10,5 tisíce auditů a o rok později téměř 13 tisíc. Případná česká daň z prázdných bytů by tak nejprve vyžadovala spolehlivý systém, který by dokázal skutečně nevyužívané nemovitosti identifikovat.
Jinou cestou jdou za kanálem La Manche, kde se další nemovitost zdaňuje už při nákupu. Kupující druhého bytu či investiční nemovitosti platí k běžné dani přirážku pět procentních bodů. Podle propočtu britského Úřadu pro rozpočtovou odpovědnost má její poslední zvýšení během pěti let přesměrovat zhruba 130 tisíc transakcí ve prospěch těch, kdo kupují hlavní bydlení. I tento recept má ale vedlejší účinek: zdražuje realitní obchody a podle OECD tím omezuje mobilitu na trhu.
Pro Česko tedy nebude rozhodující jen výše nové daně, ale především to, čeho chce vláda jejím uvalením dosáhnout. Pokud bude dost vysoká, aby investory přiměla byty prodávat či omezit další nákupy, může nakonec změnit spíš strukturu trhu než přinést očekávané miliardy do rozpočtu.
Jan Němec
Redaktor týdeníku Ekonom
Zveřejněno: 8. 9. 2026
Tento článek je pouze informačního charakteru a obecné povahy a nezohledňuje individuální finanční a daňovou situaci určité osoby nebo subjektu. Informace uvedené v článku nejsou nezbytně vyčerpávající, úplné či aktualizované a můžou odkazovat na stránky jiných subjektů, nad nimiž MONETA Money Bank nemá kontrolu, proto vylučuje jakoukoli odpovědnost. Článek nelze považovat za odborné či právní poradenství. Aktuální produktové podmínky i sazebníky najdete vždy na příslušných stránkách webu. Informace k daním doporučujeme vždy ověřit na stránkách příslušných orgánů státní správy (daňový portál apod.).
